| 为了规范天津房地产市场，遏制与打击投资投机性购房需求，《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》中规定：对已拥有1套住房的天津户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、无法提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 然而，针对上述限购令似乎难以限制炒房客们和房地产中介们的投机热情，各类规避方式层出不穷。针对当前规避限购令的主要方式进行如下法律分析，并提示相应的风险。 1.以公司名义买房，再以股权转让交易房产 有人认为既然限制家庭买房，那么我就注册一家公司，以公司名义买房。我们认为，法律确实没有禁止公司买房，也没有对买房数量进行限制，但以公司名义买房将面临很大的资金压力，因为只能以公司名义向银行申请流动资金贷款，相对于房屋商业贷款利率高，且银行对于公司资信的审批周期也较长。 如果购房者资金充足不用考虑房贷问题，那么购房者还应考虑公司售房的税费问题。公司卖房的营业税同个人卖房，但不能享受契税优惠，签订房屋买卖合同时应按四级超额累进税率缴纳土地增值税，转让所得还要以15%-30%缴纳企业所得税，这样算来，以公司买房的投资收益大打折扣。 那么能否以公司股权变更代替房屋产权变更进行房产交易，以避免上述高额税费。我们认为股权变更确实能避免房产交易的税费，但股权变更同样也有相应的税费，股东转让公司股权将缴纳个人所得税，转让价格过低的，税务部门有权以合理方式调整，将房产价值体现在股权转让价格之中。同时，股权受让方往往会考虑公司是否存在隐性债务或潜在诉讼，不敢轻易受让股权，从而增加了以股权方式交易房产的成本。 2.借他人名义买房 有人认为既然以公司名义买房税费成本较高，那么我可以借符合买房资格的他人名义买房，这样就可以享受贷款和税收上的优惠。我们认为，相对于股东对公司的绝对控制力，实际出资人对被借名者的控制只能依靠彼此的信任与合同的约束，这也就产生了道德成本与违约风险，具体如下： （1）合同效力问题 对实际出资人而言，最重要的是房屋权属问题，根据《物权法》有关规定，不动产以登记作为权属判断的基本依据，因此，被借名人是房屋名义上的所有人，一旦其因为房价上涨等因素反悔当初的协议，则实际出资人不得就得提出相反的证据去****其名义所有人的地位。实际出资人能提供的证据主要是借名买房协议和付款凭证。 这类借名买房协议往往容易因为实际买房人缺乏买房资格，借名以规避法律法规（调控政策）禁止性规定而被法院认定为无效，但一份条款完善的协议还是必不可少的，这样能从证据上固定了借名买房的事实，且与付款凭证一起证明是实际出资人支付的房款，纵使合同被确认无效，也至少能拿回房款，以免“房财两空”。可见，借名买房存在因合同无效，而不能分享房价上涨的收益的风险。 （2）擅自转让与善意买受人 由于房屋是登记在被借名者名下，根据不动产公示公信力，实际权利人是不能对抗善意的第三人，这样就存在被借名者将房屋转卖后捐款而逃的风险。有一种方法是将房屋再抵押给实际出资者，这样可以在第一时间获得被借名者欲擅自处置房产的消息，但抵押权的设立是以债权为基础，被借名者是否愿意配合虚构一个债权，并承担相应的风险，值得商榷。另一个方法是实际占有房屋，在其中居住，通常买房者都会要求看房，这样也增加了其擅自处置的难度，但对于专业炒房者来说，房子数量往往较多，实际居住也不太可能。 （3）第三人主张权利 同样，被借名者的债权人也可以向法院申请对该房屋进行查封拍卖，这样实际出资人又得提起执行异议（通常被驳回），进而提起房屋确认之诉；或者被借名者发生了离婚或者死亡，其妻子主张房产是夫妻共同财产或其继承人主张该房产是遗产，实际出资人也难免诉累。这些情况，都可能影响实际出资人在房价高点抛售房屋获取差价收益。 （4）如何从借名到显名 等到实际出资者具备了买房资格，往往要求被借名者将房屋变更到自己名下，我们称这个过程为“显名”。如果被借名者不配合，只能通过司法程序将房屋的所有权从名义购房人变更到委托人名下，但无论如何，过户的税费是不可避免的，所以炒房者应在事前将这个因素考虑在投资收益之中。 对于如何显名，我们主要关注其效率问题，我们认为可要求被借名者出具一份《授权委托书》，并为该份《授权委托书》办理公证。该委托授权书出具后将来办理相关手续就没需要被借名人的配合，你甚至可不动声色的将该房屋过户到你的名下，节约了诉讼带来的时间成本。 3.假离婚买房 有人认为既然借名买房风险太大，那么我与妻子假离婚，将房屋归属于妻子，这样我名下没有房产了，等到买房后，再与妻子复婚。我们认为，在法律上没有假离婚的说法，只要双方到了民政局办理了离婚登记，双方婚姻关系即告解除，夫妻共同财产应当进行分割，丈夫将房产归属于妻子名下，则房产将成为妻子的个人财产。从离婚到买房，再到复婚，这个期间内考验的是前妻的忠诚度，如果前妻带着房子与他人结婚，那么假离婚买房的结果就是人房两空，又或者前妻将房屋转卖，携款而逃。可见，假离婚买房的能否获益，取决于双方的感情基础。 4.假结婚买房 有些外地人不具备买房资格，打算和本地人没有房产的人假结婚后买房，房款由外地人以个人财产一次性支付。我们认为，根据《婚姻法》及其司法解释，个人婚前财产不因婚姻关系设立而发生转化，房款是外地人的婚前财产，以婚前个人财产购房，正常情况下，只要房屋登记在外地人名下，应当认定为个人财产。但由于限购令等政策颁布，这种情况下房屋能否只登记在外地人一个人名下，有待相关部门进一步解释。 另外，如果并非一次性支付房款，存在房贷的话，由于双方的工资收入均属于夫妻共同财产，以工资还房贷，那么房贷所对应的房屋价值应属于夫妻共同财产。 5.将房产赠与给父母后再买房 既然夫妻之间都信不过，那么父母应该最值得信赖了吧，先把房屋赠与给父母，再以个人名义买房。我们认为，这种方式税费成本很高，也存在潜在纠纷。首先，将房屋赠与给父母要交一次税费，日后父母百年后作为遗产继承后，又是一笔税费。其次，如果父母有其他子女，还容易发生继承纠纷。最后，如果房屋是婚前财产，赠与给父母，日后作为遗产继承时，如父母没有特别指定，视为夫妻共同财产。 6.违规补缴社保获得买房资格 由于限购令要求外地人需要在本地缴纳一定年限的城镇保险，才能买一套房。相应地，“只要支付3万元，即可补缴5年的社会保险”，这类代理补缴社会保险的机构也应运而生，尤其是在北京等缴纳社保年限较长的地区。我们认为，根据国家相关规定，以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费的，属违规行为。对此，社保经办机构一经发现属于违规补缴的情况，将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理，后果由违规个人承担，并将相关信息记入个人信用警示系统。 社会个人诚信体系的逐步完善，这种以个人诚信换取买房收益的方式，应慎之又慎。 7.伪造完税凭证买房 与补缴社保相对应的是，伪造完税凭证买房。我们认为，这种方式有可能给相关人士带来行政处罚和刑事责任。首先，根据《税收征收管理法实施细则》第91条的规定：非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。其次，完税凭证属于税务机关公文，根据《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。 个人所得税是否缴纳，在税务机关的征缴系统中一目了然，查询也十分便捷。因此，我们认为，这种规避限购令的方式风险是巨大的。 8.先签合同，在日后有买房资格后过户 有人说，当前的限制买房的政策主要是不让过户，那么我在合同中明确约定，由于缺乏买房资格，待买房者获得房产资格后，双方进行过户。我们认为，这种合同本身并不违反法律法规禁止性规定，双方建立的这种合同应该说是有效的，但缺乏可操作性，首先，这种合同由于履行期限过长，不确定因素较多，不易找到交易对手，因为卖房者都希望尽快收到房款，将房屋出售；其次，假设买房者先支付房款给卖房者，那么就存在卖房者再行转让的风险，俗称一房二卖。 9.利用公证条款炒房 所谓“公证条款炒房”是指，一些炒房人利用房屋买卖合同中的公证条款，预先取得所购房屋出售、过户等相关事宜的全权代理权限，但在付清房屋价款之后并不过户到自身名下，而是从原业主名下直接过户至第三方。这样，由于房屋过户过程并没有体现炒房人姓名，炒房人就规避限购令，同时，还可以获取更大的房屋差价。 在这种操作方式下，房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定，以防止卖房人在签订合同时生疑拒签。炒房人还会称买房就是自住，并实际支付大部分甚至全部房款，让卖房人认为房款已落袋为安，不再关注过户问题。 我们认为，这种操作方式对各方都存在较多风险。对卖房人来说，卖房人如果办理了委托公证后，炒房人是代理卖房人与第三人签订房屋买卖合同，并将房屋过户到第三人名下。如果合同履行过程中发生的纠纷，炒房人作为代理人，其行为后果由委托人（卖房人）承担，从而将卖房人卷入纠纷。 对于第三方买房人来说，陷入上述“连环套”后，因为炒房人没有办理房屋过户和缴税手续，所以新的买房人要按照最初的购房价款缴纳营业税，实际上是炒房人将本应由其承担的大部分税费转嫁给了新的买房人。 上述针对规避限购令操作方式的法律分析与风险提示，仅供广大买房者参考。
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