| 近日，摇号的火热程度也随着杭州的气温一浪高过一浪，5%的摇中几率都没能降低大家对买房的热情。 有人欢喜，必然有人忧。 法拍房！ 曾经让小编敬而远之的三个字【因为小编母上大人常说远离医院和法院】，最近却是常常听到——好多摇不到号的网友们不想再因为行情而耽误买房，想通过法拍房这一捷径解决住房问题！ 不可否认，这确实是一个好办法！ 并不是所有人都能成为幸运之子，也不是所有人都能成为“周天选”以企业名义买房，法拍房也因此成了许多人认为的“破限购”的唯一出路。 法拍房不限购，起拍价又低于市场价（起拍价最低为评估价或市价的70%），无中介佣金，且不说无房票人士两眼放光，有钱人士也是虎视眈眈，毕竟一不小心就是赚的盆满钵满！ 高收益必然伴随高风险，法拍房到底还有没有机会？背后又暗藏多少法律风险？ 有点味道的法拍房 法拍房的水很深，稍有不注意就会被呛着水！ 有时候，尝起来还带着浓浓的血腥味…… 786万买套“凶”宅！ 南京市瑞景文华小区一栋三层别墅，近日被南京市秦淮区法院以435万元的起拍价公开拍卖，最终以786万元的成交价拍卖成功。同小区二手房均价都在3万出头，市场价在1200多万！这幢别墅之所以远低于市场价400余万，是因为7年前在其地下车库发生过一起震惊全国的杀人碎尸案！ 一起凶案，让豪宅成了不值钱的凶宅！买走房的人，心脏若是不够强大，是住不下去的！ 当然，这是与人情绪相关的“风险”……与法律相关的风险，又有哪些？ 购买法拍房的流程 当确定要通过法拍房形式购房或投资的时候，就必须开始着手了解房源信息，并从所有在拍房源中，选出符合自己要求的部分房源。不同的需求人群选出的目标房源差异很大，必须根据自己我的需求以及实际情况进行选择。 之后，就必须详细了解购买法拍房的流程。 1.核实房屋： 即核实房屋真实性及是否具备交易资格，所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告。 2.实地看房： 了解房屋楼层、位置、构造、装修、是否靠马路、有没有人居住、居住者是谁、房屋是否有抵押、交房清场难度、是否欠水电煤物业等费用、产权人背景、是否有户口、小区同户型成交价、挂牌价等等等实际情况，确定所有成本、利润空间，再做出购买决策。 3.签协议： 竞拍前去法院签署相关协议。最好规划下个人拍卖方案，可根据个人需求确定是否需要代理。 4.保证金： 交纳保证金（一般是起拍价的10%）到法院指定账户，以获得竞拍资格，然后在法院规定的时间，通过线下或者线上参加竞拍，价高者中标，未中标者，法院将会在三天之内将保证金全额退回原卡。 5.竞拍成功： 如果竞拍成功，会出具《拍卖成交确认书》。 确认后，法院规定一般15天内，需要一次性全款交给法院（可以同步办理贷款），然后凭借法院出具的执行通知书，直接到房产交易中心过户，此时不需要原产权人到场，拿到产证后，交房。 6.过户缴税： 凭转让书和相关证明文件办理过户，还要缴纳契税、佣金和剩余房款。 法拍房存在哪些潜在风险？ 1、隐性费用： 不同地区法院要求竞买人承担的费用会有所差异，具体以法院发布的竞拍公告为准。据此，强烈建议，竞买人应就费用承担问题先行与执行法官联系进行沟通确认（竞拍公告上会提供执行法官的联系方式），以避免因自身对法律法规及政策解读理解差异，从而导致对竞拍收购整体成本估算出现重大偏差。尤其是相对不确定的隐形费用（房产本身的欠费以及过户需要缴纳的其他税费。）我们见过一个最夸张的法拍房，房款仅需300万左右，但税费高达200万。
2、潜在纠纷： 潜在纠纷购买法拍房的潜在纠纷是多种多样的，最常见的就是由于民间借贷所产生的债务问题。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭到其他债权人追讨，纠纷当然也是少不了的。于是在竞拍某一套法拍房之前，要调查了解一下该法拍房的房主之前有没有涉及债务问题，房屋有没有被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为正如上一点所说，法拍房后续所有费用均由购房者承担。 3、原户口迁出问题： 关于拍卖房屋内的户口问题，法院不会加以干涉，一切后果由竞买人自行承担。所以竞买人必须于拍卖前务必前往房屋所在地对口的派出所查询屋内的户口情况。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内，不排除拍卖成交后，上述人员仍不愿意将其户口迁出。虽然新政规定“上家户口拒迁可强制迁出”，但目前没有成功案例受用于法拍房。这样就会对买受人产生影响，尤其是现在的学区房，大多数都有五年一户的入学标准，在这种情况下，就很容易造成买受人一着不慎，全盘皆输的局面。 4、拍卖不破租赁： 拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。举个通俗的例子，甲的房屋在被拍卖之前已经与乙签订了10年的租赁合同（租期自2010年1月至2020年12月），丙于2016年1月竞拍购得该房屋，但乙仍然可以基于租赁权住在该套房屋内直至租赁期满日止再将房屋交还给丙。一般这种情况，执行法院也不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。 5、房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担： 由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵 通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。 6、悔拍 悔拍是指拍卖成交后，买受人未按照竞拍公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。
据小编对各大网站竞拍公告的观察统计，保证金数额通常为起拍价的10%，这样算下来最少也要几十万。根据上述法律规定，一旦发生整体收购成本严重超出预算从而导致竞拍者无力负担而悔拍，保证金就会被全部没收。 总之，可遇不可求的法拍房不是随意能够入手的，需要竞买人提前下大量功夫做好前期背调功课，以避免稍有不慎导致最终得不偿失的后果。 |
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