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商品房代理销售和包销
时间:2012-04-28 19-32-22 来源:滨海新区律师咨询 发布人:赵治国律师 点击:195 次
一、商品房的代理销售 1、代理机构的资格 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 2、代理销售委托合

        一、商品房的代理销售

  1、代理机构的资格

  房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

  2、代理销售委托合同

  房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

  3、代理销售过程中的限制

  受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书;受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用(包括不得加价销售);商品房销售人员应当经过专业培训。

 二、商品房的包销

  1、包销合同

  出卖人与他人(包销人)可以订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买。

  2、包销行为中的限制

  包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房;出卖人未经包销人同意,自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人可要求出卖人赔偿损失。

  在包销关系中,如果出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务没有明确约定或者约定不清的,买受人与出卖人发生商品房买卖合同纠纷,包销人为诉讼参加人。

  3、包销人的资格

关于包销人的主体资格问题,目前国家法律、行政法规都没有明确规定,政府管理部门对包销行为也没有规定。包销合同只要是开发商与包销人双方的真实意思表示,且合同内容不违反国家法律、行政法规或者社会公共利益,不应对包销人的主体资格予以苛求。包销人不具备房地产开发经营资格或者商品房中介、经纪资格的,不影响包销合同的效力。 

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