定金已交付房主毁约怎么办？

　　面对飞速上涨的房价，很多人的想法就是先买不吃亏，但如果在买房过程中已经支付了定金，是不是就是买了一份保险呢？如果房主毁约不愿意出售房屋，购房者是否只能接受违约赔偿？天津市四方君汇律师事务所赵治国律师为大家解疑答惑。

　　案例

　　2013年4月，在新区打工的市民王某经人介绍认识了杜某，并向杜某购买了一套期房，总价为100万元。两人协商达成一致后，王某向杜某支付了9万元的定金，杜某的房子将于今年七八月份交房。

　　本以为支付了定金这事就成了板上钉钉儿的事，没想到最近杜某却突然向王某提出毁约的意向，原因是当初卖房时价格低了，现在房价上涨，杜某觉得自己亏了。王某了解行情后得知，当初100万元的房子现在可能要120万元，这样平白无故多拿出20万元，他不甘心，于是王某给本报打来了咨询电话。

　　疑问一：王某如果坚持要房子，法院会支持其诉讼请求吗？

　　解答：对方违约，王某可以请求法院判令被告继续履行合同。依据《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不过法院判令继续履行合同的前提是能够履行。

　　如果该房屋产权尚未变化，王某可以申请法院财产保全；也可以根据《物权法》第二十条规定（当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。）进行预登记来保全物权，以确保法院能够判决和执行对方继续履行违约责任！

　　疑问二：如果法院支持房主支付违约金，那么违约金能否以分期付款方式支付？

　　解答：如果法院不支持王某的继续履行合同的诉讼请求，王某可以将对方获利的20万元（120万-100万）作为损失让对方支付。如果双方约定的违约金低于该损失的话，王某可以根据《合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”请求法院按损失判令被告支付违约金。

　　对方有房屋，即使房屋出售了也有钱，有能力承担责任，所以法院应该不会同意对方以分期付款的方式支付违约金。

　　疑问三：如果对方发一张解除合约通知书给王某，然后再和别人签订一份购房协议，法院是不是就不会判房主强制履行合同了呢？

　　解答：如果对方发给王某一张解除合约通知书，然后再和别人签订一份购房协议，都是有效合同，都没有取得物权，王某一定要及时保全物权，法院才能判令对方履行合同。如果对方和别人也签了合同，又登记过户给别人，那么履行合同已经不可能了，法院就不会再判对方继续履行合同了。