租期未到房主可单方解约？

　　近日，一则关于“打扫出租屋，床底发现女尸”新闻引起了市民的广泛关注，大家在恐慌之余，也重拾对出租房屋以及租房的重视，当然租房过程中一些重要的法律问题也是不容忽视的。本期值班热线天津市四方君汇律师事务所赵治国律师以实例为大家解析。

　　值班律师：天津四方君汇律师事务所赵治国

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　　案例一

　　租户擅自改房屋房主可随时解约

　　2012年，杨某租用赵某的一间门面房经营加工铝合金门窗，租期三年，同时又租用隔壁张某家一楼作生活区。在租赁期间，杨某为了出入生活区到店铺方便，未经赵某和张某同意，便在隔墙中间打通一道门，对此，张某并未提出异议。

　　2014年6月的一天，赵某到店铺抄水电表，发现杨某在隔墙上打通一道门，赵某认为该墙壁是承重墙，杨某的行为改变了房屋结构，危害到房屋的安全，杨某违反合同约定（租赁合同中约定有：未经房东同意，不得擅自改变房屋结构条款），要求杨某恢复房屋原状，但杨某不予理睬。于是赵某提出起诉要求解除与杨某的房屋租赁合同。但是杨某却认为租赁合同未到期，不同意解除合同。

　　律师解析：根据我国《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条也有规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第二百一十九条的规定处理。不仅如此，根据双方签订的《房屋租赁协议》，在承租人存在根本违约的情况下，作为出租人同样享有单方解除合同的权利。

　　案例二

　　租户送房主装修如损毁应赔偿

　　胡某将一处商铺租给周某开饭店。双方签订了书面协议，约定租期2年，其中装修免租期为3个月。同时双方在合同中约定，租期结束后，周某为开饭店所进行的装修、添置的厨房用具，以及饭店经营期间的桌椅等物品无偿归出租人胡某所有。周某的饭店生意挺好，这中间周某曾拒绝过胡某加租金的要求。租期快到时，周某向胡某提出续约，并表示可增加租金。可胡某因为之前加租被拒，心里一直不满，不答应续租，表示要收回商铺自己经营。周某一怒之下把自己购买的桌椅、添置的厨具、空调等能带走的物品都带到了新租的店面，不能带走则就地进行了毁损。胡某认为周某违反了合同，要求周某赔偿损失。但周某认为，无偿给与就是赠与，赠与在交付前是可以反悔的。

　　律师解析：双方自愿签订的房屋租赁协议，并没有违反有关法律法规的规定，所以该合同合法有效。按协议约定，周某在租赁合同结束时应保证房屋完好，并将使用中的桌椅、厨具等物品留给胡某。这并不属于无偿赠与关系。如同原告给被告的3个月装修免租期，是双方依据房屋租赁协议产生的约定权利义务。上述权利义务并不违法，双方均应遵守，现在周某违反此约定，应该承担相应责任。因此应该返还带走的物品、赔偿毁损的损失及因修复导致店面无法出租或经营的损失。