概要：总结二手房交易常见的几种违约行为、违约责任追究方式，以及在处理违约责任时的两个误区。

当卖家曾兴奋地问“赵律师，对方没有按时付款，我是不是可以解除合同了？”这当然是遇上房价上涨，而买家又有违约，卖家觉得抓到了解约的机会了。

可这时律师没法直接说“你可以解除了！”而是要先要求提供合同条款并说明具体违约情形的程度、细节。然后才能给出分析和判断。

二手房交易可能会出现各种违约行为，违约当然应该承担责任，但违约责任也有多种，违约责任也不是随便追究的。什么样的违约行为该承担什么违约责任？这些必须依据法律规定和合同的具体条款来判断。下文就给大家介绍一下违约行为的情形和种类，以及不同违约责任的追究依据。

一、二手房交易可能发生的违约行为种类

根据赵律师以往处理案件的经验，我认为在二手房交易过程可能出现违约情形主要包括以下几种：

1、出卖人逾期交房、逾期配合办理贷款手续、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；

2、买受人逾期付款、、逾期办理贷款手续、逾期办理过户手续；

3、买方或卖方单方违约解除或拒绝履行合同；

4、房屋质量问题的违约责任；

5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品；

6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。

　律师建议大家在签约时，对上述所有可能发生的违约责任情形，都约定比较明确的违约责任条款，不要遗漏。

比如就曾有卖家不迁户口，而合同中又没有约定此类情况的违约责任条款，买家也无法证实因此违约行为造成的损失数额，最终导致无法实际追究违约责任的情况，就属于签约时遗漏的可能的违约情形。

二手房交易可能发生的违约情形实际上至少有十几种情形，我们前面适当归类后总结成为六种违约情形。但如果再进行归类，还可以分为三大类：

第一类是逾期履行合同义务的行为，即上述归类中的第1、2两项；

第二类是根本违约行为，即上述归类中的第3项；

第三类是履行义务不当或不符合约定的违约行为，即上述分析中的第4、5两项。

至于第6项该归属于上述三类中的哪一类，那只能看约定的具体情况了，在此就不多分析了。

这里需要特别指出的是：1、2、4、5这几种非根本违约行为，达到一定严重程度，是可以转化为根本违约行为的。

　 比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间达到一定标准（合同里通常会有约定的逾期行为达到一定时间，守约方有权解除合同），也就是说，这种一般违约行为已转化为根本违约行为了。

二、二手房交易违约，可以追究哪些违约责任？

二手房交易违约责任一般有如下几种：

1、定金

定金是一种保证方式。双方可以约定金条款，收取定金的一方如不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还。但是需要记住的是，定金的标准不能超过合同标的20%，超过的部分无效，且定金条款只有在定金实际交付后才生效。

2、约定违约金

双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张。

约定违约金大致分两种情形：

一种是逾期违约金，是根据逾期履行合同义务的时间，按日计收一定标准的违约金；

一种是解约违约金，因一方根本违约导致合同解除而承担的违约金，一般是按合同标的的一定比例计算，当然也可以是双方商定的其他标准。

3、继续履行

守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行。

4、赔偿实际损失

在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。

三、关于违约责任的两个误区

误区一：愿意承担违约责任就有权解除合同？

在房价上涨时，经常有卖方以愿意赔偿定金或约定违约金为代价，要求解除合同，并以为只要自己愿意承担违约责任，就当然有权解除合同。这个想法是错误的！

请注意前面介绍的第三种违约责任的追究方式“要求继续履行合同”，在一方已经根本违约的情况下，守约方确实有解约权，但守约方仍然可以选择不解约而要求“继续履行”。

所以，愿意承担违约责任，并不代表违约方就有权解除合同。

误区二：约定的违约金标准越高越好？

为了约束对方不违约，在合同里约定相当高的违约责任标准是不是管用？未必管用。

因为合同法有规定，当约定违约金低于实际损失时，守约方可以选择按实际损失主张；同时也规定了当约定违约金过分高于实际损失时，违约方有权要求法院适当减少。

关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。

比如通常二手房交易的解约违约责任的标准都是约定房款的20%，但在房价没有大的波动的情况下，按这个标准主张违约金，法院是很少支持的。