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 《物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”建设部《房屋登记办法》在第12条作出相应规定：“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，当事人可以单方申请登记。”上述规定是指导房屋登记机构办理该类房屋登记的法律和规章依据，但由于各地登记机构和申请人理解上的差误，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利本应由当事人双方申请或者人民法院协助执行、取得房屋权利当事人单方申请的登记，反而成了以当事人单方申请为原则，当事人双方申请或者人民法院协助执行、取得房屋权利当事人单方申请为例外了。其实，上述认识混淆了生效法律文书必须履行原则和物权登记申请原则的统一性和同一性。

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利应为物权的继受性取得，按照《物权法》确定的物权登记的申请原则和《房屋登记办法》规定的登记类型，房屋所有权的转移登记以及所有权基础上的用益物权、担保物权应由
有关当事人双方申请。人民法院、仲裁委员会的生效法律文书当事人必须履行，《房屋登记办法》第12条中规定的：“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，当事人可以单方申请登记。”其本质是对转让房屋权利一方当事人申请权的剥夺，而不是对人民法院执行权的排斥。作此规定，原房屋权利义务一方当事人履行申请义务，该类房屋转移登记能够得以实现；原房屋权利义务一方当事人不履行申请义务，通过人民法院的执行，该类房屋转移登记同样能够得以实现。因此，笔者认为：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利应由有关当事人双方申请登记或者经人民法院执行、取得房屋权利当事人单方申请登记。

一、生效法律文书的分类

物权为财产法律关系，由民法调整，但由于社会主体的多元化和公权力对物权的主导作用，物权受到行政法、刑法、民法、经济法、诉讼法等多个部门法的调整和规范。生效法律文书调整法律关系的不同、物权规制的力度不同，对房屋登记的影响也不同。因此，有必要对生效法律文书予以分类。

1、直接移送执行机构执行的生效法律文书

由于案件性质的不同，国家司法机关依职权主动介入刑事案件的立案侦查和审判，刑事判决、裁定以及刑事附带民事判决、裁定、调解书中的财产部分是对行为人刑事违法行为的惩戒和受害人不法损害的赔偿，剥夺性和强制性的特点决定了这类生效法律文书直接移送人民法院执行机构执行。民事执行程序中作出的裁定，以撤销或变更已执行完毕的法律文书为内容的新的判决、裁定，由于案件性质和执行特点也是由审判庭直接移送执行机构执行的生效法律文书。

2、要求义务人履行的生效法律文书

人民法院民事和行政判决、裁定、调解书，仲裁委员会作出的仲裁裁决和调解书一旦生效，当事人必须履行。义务人拒绝履行的，权利人可以向人民法院申请执行。

二、生效法律文书对房屋登记的影响

人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。由此可见，法律文书的生效直接导致物权的变化，是否申请登记并不影响物权效力。《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”虽然，法律文书生效时物权生效，但享有不动产物权的，处分该物权时仍需要依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。即不经过登记公示，虽然占有、使用和收益的权利不受影响，但处分权得不到登记公示的保护。如所有人可以凭人民法院、仲裁委员会的法律文书占有该房屋物权，或将房屋租赁以实现收益的权能，但处分该房屋的权能却只有通过登记才能实现。因此，生效法律文书虽导致物权设立、变更、转让或者消灭，但未经申请登记，并不能记载于不动产登记簿。取得房屋权利的生效法律文书虽导致物权生效，但仍需当事人双方申请或者经人民法院执行、取得房屋权利当事人单方申请登记方能记载于登记簿，取得房屋权利人才能充分享有包括处分权在内的所有权能。

物权作为公民一项基本的财产权，非经法定程序，任何单位和个人不得剥夺和限制；处分物权的申请行为作为公民财产权的延伸，当然也同样非经法定程序，任何单位和个人不得剥夺和限制。人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对物权变动作出安排的，义务人应当履行，义务当事人无正当理由拒不履行，取得权利人可申请人民法院的执行机构依照法律规定的程序强制执行。法发[2004]5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中规定，人民法院在执行生效法律文书时，需要房屋登记机构协助执行的，房屋登记机构应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。但房屋登记机构执行人民法院的协助执行通知书的义务并不是直接将生效法律文书中确定的房屋权利登记在取得房屋权利当事人名下；而是在没有原房屋权利人履行申请义务的情况下，经取得房屋权利人单方申请，将房屋物权登记其名下。

三、自觉履行前置、强制执行补充的依据及其意义

除司法机关直接移送执行机构执行的生效法律文书中涉及房屋权利的经取得房屋权利人单方申请登记外，其它因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利的，应当由义务人履行相应的协助义务的，只有在义务人拒不履行时，经取得权利人一方当事人申请，人民法院予以强制执行。人民法院要求房屋登记机构按照协助执行通知书办理房屋登记的强制性与取得房屋权利人的房屋登记申请并不是对立矛盾的，而是相互统一、相互促进的关系。房屋登记机构对人民法院要求查封、预查封等限制所有权行使的协助执行直接登记外，对要求办理取得房屋权利登记的协助执行，不经原房屋权利人申请，取得房屋权利人单方申请将房屋权利登记其名下，而并不是在无人申请登记的情况下直接登记。

1、基于法律、法规和规范性文件的规定

《民事诉讼法》第201条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。”同时，该法第212条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”由此可知，人民法院的生效法律文书除直接移送执行机构执行外，当事人必须履行，拒绝履行的，当事人可以向人民法院申请执行。

《仲裁法》第62条规定：“当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”法释[1998] 15号《关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行)》第2条规定：“执行机构负责执行下列生效法律文书：(1)人民法院民事、行政判决、裁定、调解书，民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事判决、裁定、调解书；(2)依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定；(3)我国仲裁机构作出的仲裁裁决和调解书；人民法院依据《中华人民共和国仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定；(4)公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书；(5)经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决、裁定，以及国外仲裁机构作出的仲裁裁决；(6)法律规定由人民法院执行的其他法律文书。”因此，我国仲裁机构作出的生效仲裁裁决和调解书并不是直接移送执行机构执行的，而是在一方当事人不履行时，另一方当事人向人民法院申请执行。

2、有利于建立社会诚信体系

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书依据国家司法权和当事人仲裁意愿，对违法、侵权或违约事实按照有关法律和诉讼、仲裁程序作出，负有义务的一方当事人应当履行。随着我国社会经济的快速发展，受利益诱惑、道德缺失、制度的不完善等因素的影响，少数当事人拒不履行人民法院、仲裁委员会的生效法律文书中的义务，社会诚信体系建设面临困难和挑战。虽然，强制执行能够使绝大多数生效法律文书得到履行或实现，但究其根本还是要靠社会诚信体系建设和当事人自觉履行法律义务。当事人自觉履行生效法律文书中的义务，表面上看是生效法律文书的实现，其实是社会诚信建设的进步，是从根本上优化了经济社会发展的信用环境，促进了人的发展和社会和谐。因此，可以想象如果所有生效法律文书都不要义务人的自觉履行，而由执行机构直接执行的话，不仅是执行成本增加，更无益经济社会活动信用体系和诚信体系的建立。

3、有利于发挥执行程序对审判和仲裁的监督作用

完整的审判和仲裁，必定包含最后的落实即执行。执行程序作为审判和仲裁的最后程序，无疑对人民法院的审判和仲裁委员会的仲裁具有监督和促进作用。当事人自觉履行人民法院、仲裁委员会的生效法律文书是执行，当事人对审判和仲裁基本没有异议；当事人拒不履行人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，经当事人申请执行机构直接执行、通知有关单位协助执行也是执行，但按照法定的执行程序就能够发现审判和仲裁中可能存在的有碍公正或不能、不宜立即执行的情形。因此，对于取得房屋权利的执行，除直接移送执行机构执行的外，应当由当事人自觉履行；在一方当事人拒不履行时，另一方当事人向人民法院申请执行。

4、有利于生效法律文书的充分履行

虽然，物权登记是取得房屋权利的重要标志，但因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得房屋权利的，自法律文书生效时房屋占有、使用、收益、处分的权益并没有立即转移，即便当事人可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方申请取得房屋权利的登记，还是要原房屋权利人交付房屋，取得房屋权利人才能完全的享有该房屋所有人的所有权能。负有义务当事人自觉履行生效法律文书，协助取得房屋权利人共同申请房屋登记，对交付房屋应当也没有异议；负有义务当事人因对判决、仲裁或者执行存在异议而拒不履行生效法律文书的，原房屋权利人仍不会主动交付房屋。因此，仅依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方申请取得房屋权利的登记，并不利于生效法律文书的充分履行。
综上所述，对《房屋登记办法》第12条中“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，当事人可以单方申请登记。”理解为不经司法执行程序直接由当事单方申请登记是不妥的，而应由有关当事人双方申请登记或者经人民法院执行、取得房屋权利当事人单方申请登记。《房屋登记办法》第35条第2款的规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”因此，《房屋登记办法》对因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利应由有关当事人双方申请登记或者经人民法院执行、取得房屋权利当事人单方申请登记是做出了一致性规定的。