| 一般人在购买二手房时首要关注的就是有没有房产证，因为房产证是判断一处房产真实归属以及卖房者是否为产权人的关键凭证。但在购买二手房时仅仅面对对方提供的房产证就可以心无旁骛完全放松警惕吗？其实很多时候即使有真实的房产证，买卖交易也会带来纠纷。今天的值班热线天津市四方君汇律师事务所赵治国律师将为大家解析相关法律问题。 不知房屋已被查封 交易遇阻定金泡汤 案例一 2013年9月，市民刘女士在网上看中了一套公寓房，直接与卖房人何先生达成了购房意向，很快支付了5万元定金。支付定金前，刘小姐特意检查了该套房屋的房产证原件，并仔细核对了卖房人的身份证。看到两者均内容真实，刘女士这才定了心。然而在交易过程中，刘女士被房地产交易中心告知，这套房屋已于1年前被法院查封，故不能办理交易手续。刘女士连忙给卖主打电话，但对方的手机却已停机。因无法提供合法证明，刘女士在短时间内无法取得该套房屋的所有权，将来她想要取得该房所有权还需经过复杂、繁琐的程序。最终，刘小姐只好自认倒霉，交付的5万元定金也就此泡汤。 房屋已被过户他人 买房协议失去效力 案例二 2014年1月份，赵女士通过中介公司与售房人周某签下一份房屋买卖合同。为表示卖房诚意，周某将自己的房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后，赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款，可随后周某却以种种理由，一再拖延办理房屋过户手续。想到周某的房产证还押在中介公司，赵女士并不着急，可几个月过去后，赵女士却找不到周某了。随后赵女士从相关部门才了解到，这套房屋在半月前已经换了主人。 律师解答 两个案例中的受害人其实对买房已经很谨慎，都意识到了辨别房产证真伪，要求卖房人将房产证交给中介保管的重要性。但是最后还是权益受到损害，主要是在房产证问题上依赖性太强，认为只要有房产证就可以完全放心，所以放松了警惕。 根据相关法律规定，房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。应该说，房产证对于保障房屋权利人的合法权益、维护房地产市场秩序等，都起着十分重要的作用。但是，在房屋买卖的过程中，买房人的确不能过于倚重房产证来判断房屋的有关情况。因为，我国有关法律规定，房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。但在目前的二手房交易过程中，所售房屋实际情况与产权证上注明的不符的现象仍时有发生，另外房屋已被法院查封、已列入红线拆迁范围、部分房改房可能存在不具备上市交易条件等等问题都可能未在房产证上如实地反映出来。所以，购买二手房，轻信房产证的心态是不可取的。 案例一中，刘女士购买的房屋已经被法院查封，不可能再获得房屋产权，所以交付的5万元也只能自认倒霉。而在案例二中，房屋最后的归属取决于是否办理了房产过户手续，由于房屋已经过户给别人而不再属于周某，所以双方签订的协议就失效了。购房者在办理二手房交易时，一不要轻信房产证的有关记载；二不要随便交定金；三不可匆忙签合同。事先到交易中心对有关房屋作产权调查，明晰房屋产权状况、权利限制等内容后再作定夺，自己的权益才能真正得到有效的保护。 |
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