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现在很多人出于种种原因的考虑会把自己的未成年子女作为房屋产权的所有人，或者直接将房子的产权登记在子女名下。但由于很多时候这些“被登记”的产权人由于未成年的关系，在法律上属于无民事行为能力人。所以其中会存在很多法律风险和纠纷。今天的值班热线天津市四方君汇律师事务所赵治国律师将与大家一起讨论这个话题。
案例一
10岁儿子“购”房产 父母欲卖房遇难题
新区市民董某全额出资购买了一套80平方米的住房，原本购房是人生的一件大事，为了省去儿子长大后过户的麻烦，董某就以10岁儿子的名义购买，将房子的产权登记在了儿子的名下。随后的两三年里，董某事业有成，手中的积蓄也多了起来，和妻子商量后，准备将现在这套80平方米的住房卖掉，再买一套面积大、环境好的房子。
今年年初，他们看中了一套住房，在决定购买的同时，将旧房委托房屋中介进行转让。结果在卖房时，董某却遇到难题，当他去办理旧房过户手续时，工作人员却予以拒绝，表示董某和其儿子目前都无权处理这套房产。董某表示不认可，他认为这是他掏钱买的房子，还是孩子的亲生父亲，房屋登记时写成了儿子的名字，为什么不能处理？
律师解答：董某将出资购买的房屋产权登记在10岁儿子名下的行为，在法律上视为父亲对儿子的赠与行为。根据我国《物权法》的规定，房屋等不动产所有权以登记为要件，也就是说房产证上登记的人是房屋的所有权人。所以，董某的儿子是该套房屋的所有权人，虽然董某夫妻出资购买的房屋，但是他们并不享有对房屋的处分权利，有权利处置这套房屋的人是他们未成年的儿子。
但根据我国《民法通则》的规定，他们的儿子属于无民事行为能力人，必须由他的法定代理人代理民事活动。然而，为了保护无民事行为能力人的合法权益，法定代理人处理无民事行为能力人的财产时必须为了无民事行为能力人的利益。所以，除非董某夫妇能够证明将房产出售是为了儿子的利益，否则房管局不为其办理过户手续的做法是合法的。
案例二
房产登记5岁儿子名下 贷款作抵押遭银行拒绝
市民王先生是做生意的，所以家庭条件很好，再加上王先生直到40岁才有了一个儿子，所以平时王先生对这个独子宠爱有加。2013年，王先生的儿子5岁生日时，王先生一次性付款200多万元购买了一套房子作为生日礼物送给儿子，并将房屋登记在儿子的名下。但是2014年王先生的生意出现了问题，为了周转，王先生决定向银行申请贷款，为此他提出用登记在儿子名下的房子作为贷款的抵押担保物，没想到却遭到了银行拒绝贷款的通知。
律师解答：根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除了被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。在生活中，登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公证程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益，如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为应为无效。
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